ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
(Real Estate Investment Trust: REIT)
มีลักษณะเป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล โดยผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ คือ ผู้ที่จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) ซึ่งจะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์และนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์มาให้กับทรัสตีที่ตนเองไว้วางใจเพื่อจัดตั้ง REIT โดยสัญญาก่อตั้งทรัสต์จะแบ่งหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์และทรัสตีเป็นผู้กำกับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์และเก็บรักษาทรัพย์สิน
ฉบับภาษาไทย ฉบับภาษาอังกฤษการลงทุนใน REIT
คือผู้ซื้อหน่วยทรัสต์ตอนเสนอขายครั้งแรก (Initial Public Offering : IPO) โดยสำนักงาน ก.ล.ต. อนุญาตให้นักลงทุนรายใดรายหนึ่งหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันถือหน่วยลงทุนได้ ไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
หลังจากผ่านช่วง IPO ไปแล้ว ผู้ลงทุนต้องเข้าไปลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งจะต้องเปิดบัญชีซื้อขาย หลักทรัพย์กับบริษัทหลักทรัพย์ที่เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้น ทั้งนี้ REIT จะซื้อขายภายใต้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หมวดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ประโยชน์ของ REIT
ระดับเจ้าของทรัพย์สิน
เจ้าของสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แล้ว มาระดมทุนเพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้
ระดับกองทรัสต์
- ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ
- สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้น เพื่อนำมาลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น
- สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เองบางส่วน
- เปิดให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่บริหารจัดการ REIT ได้
- เป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ
ระดับผู้ลงทุนทั่วไป
- ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
- มีความมั่นใจในการบริหารงานมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้เชี่ยวชาญ
- มีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายมากขึ้น
ความแตกต่างระหว่าง REIT และ Property fund
ทั้ง REIT และ Property fund ต่างมีวัตถุประสงค์ลงทุนเพื่อหาผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน แต่ REIT มีการจัดการการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การกำกับดูแล และสิทธิประโยชน์ที่แตกต่างจาก Property fund บางประการ ดังนี้
 Property Fund |
 REIT |
|
|---|---|---|
| ลักษณะทั่วไป | ||
| โครงสร้างทางกฎหมาย | กองทุนรวม | กองทรัสต์ |
| ขนาดขั้นต่ำ | ไม่น้อยกว่า ≥ 500 ล้านบาท | เท่ากัน |
| จำนวนผู้ถือหน่วย | ตอนจัดตั้ง ≥ 250 ราย หลังจัดตั้ง ≥ 35 ราย |
เหมือนเดิม |
| การเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ | หน่วยลงทุนต้องจดทะเบียน | หน่วยทรัสต์ต้องจดทะเบียน |
| ผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการกอง | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) | REIT manager ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมหรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต. |
| นายทะเบียน | ไม่จำเป็นต้องเป็น TSD | ต้องได้รับความเห็นชอบจาก ตลท. |
| การลงทุนของกอง | ||
| ประเภททรัพย์สินหลัก ที่ลงทุนได้ | Positive list ตามเกณฑ์ ก.ล.ต. | ไม่กำหนด แต่ต้องไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่า จะนำไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฎหมายหรือ ผิดศีลธรรม |
| การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต่างประเทศ | ทำไม่ได้ | ทำได้ |
| การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ | ทำไม่ได้ | ทำได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม |
| การกู้ยืม (Leverage Limit) | ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) | ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ ไม่เกิน 60% กรณีที่ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade |
| การเสนอขายและจัดสรรหน่วย | ||
| เกณฑ์การเสนอขาย | อย่างน้อย 25% ต้องเสนอขายให้กับผู้ลงทุนทั่วไป และจัดสรรหน่วยลงทุนให้ แก่ผู้จองซื้อรายย่อยทุกรายอย่างเท่าเทียมกัน ครั้งละหนึ่งหน่วยการจองซื้อ จนครบจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่าย (Small Lot First) | ไม่กำหนด โดยกระจายให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย ตามเกณฑ์การรับใบทรัสต์ เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี) |
| ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน | ห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด | ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี) |
| แนวทางการกำกับดูแล | คล้ายกองทุนรวม | คล้ายบริษัทจดทะเบียน |
| การจัดประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี | ไม่กำหนด | จัดทุกปีภายใน 4 เดือน นับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี |
| เกณฑ์การได้มาจำหน่ายไป ซึ่งสินทรัพย์ / รายการที่เกี่ยวโยงกัน | ไม่กำหนดให้ต้องขอมติจากผู้ถือหน่วย | กำหนดการดำเนินการตามขนาดของการ ทำรายการ โดยจะต้องขอมติจากผู้ถือ หน่วยทรัสต์กรณีขนาดรายการมีนัยสำคัญ |
| การดำรงสถานะ (free float) | ไม่กำหนด | มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกัน ไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี) |
| ภาษี |
|
|